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商品房买卖合同终止的法定条件 婚内签订的房产赠与协议能撤销吗

发布时间:2020年12月28日 天津知名律师  Tags: 商品房买卖合同终止的法定条件,婚内签订的房产赠与协议能撤销吗

 王吉祥律师天津知名律师,现执业于天津天信律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

商品房买卖合同终止的法定条件

  商品房买卖合同终止的法定条件有哪些商品房买卖合同终止条件包括当事人协商一致解除;约定的解除条件成就;因不可抗力致使不能实现合同目的;在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务等。

  《房地产买卖合同》的解除条件:

  1、当事人协商一致解除;

  2、约定的解除条件成就;

  3、因不可抗力致使不能实现合同目的;

  4、在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;

  5、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  7、一手商品房买卖合同终止的特别规定:

  1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

  2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

  3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

  5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;

  6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

  7)面积误差比绝对值超过3%的;

  8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

  9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;

  10)合同约定买受人以贷款担保方式付款,因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;

  8、法律规定的其他情形。

  

婚内签订的房产赠与协议能撤销吗

  婚内签订的房产赠与协议能撤销吗《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定:;夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,约定采用书面形式。没有约定或者约定不明的,适用本法第十七、十八条的规定。

  

  2008年,黄某购买了一套住房,登记在自己名下。2010年,黄某与李某登记结婚,双方感情甚好,为表示自己的衷心,黄某与李某签订一份房屋转让协议,约定黄某将婚前购买的房屋归李某所有,双方未办理房屋过户手续,也未经公证。2015年,双方感情破裂,黄某起诉离婚,李某要求法院判令房屋归其所有,黄某要求撤销赠与协议。

  

  关于房屋的归属问题,存在两种不同意见:

  第一种意见认为,房屋应归李某所有。黄某与李某的房产转让协议发生在婚姻关系存续期间,应适用婚姻法的相关规定,对双方具有法律效力,房屋应归李某所有。

  第二种意见为人,房屋应归黄某所有。黄某与李某签订的房产协议属于赠与合同,应适用合同法的相关规定。房屋转让协议未办理变更登记,也未经公证,黄某随时可以行使撤销权。现黄某欲行使撤销权,因此赠与合同无效,房屋系黄某婚前购买且登记在其名下,房屋仍归黄某所有。

  

  笔者同意第二种意见,理由有:

  1、关于婚内房产转让协议的性质问题。《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定:;夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,约定采用书面形式。没有约定或者约定不明的,适用本法第十七、十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。;《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》第六条规定:;婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。;从上述法律条文看,夫妻一方将婚前财产赠与另一方的行为,其性质属于赠与行为,应受合同法约束。

  2、关于婚内房产转让协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定:;赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。;第一百八十七条规定:;赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。;《中华人民共和国物权法》第九条规定:;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。;

  房屋属于不动产,不动产权属的变更以不动产登记为准。黄某、李某双方签订的赠与合同不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质,属于任意撤销赠与合同,不受法定撤销一年时限的限制,在不动产未办理变更登记之前,赠与人随时有权行使撤销权,撤销赠与。赠与一旦被撤销,房产转让协议就无效。由此可见,双方的房产转让协议因赠与方行使撤销权而无效,房产仍归赠与方个人所有。