
王吉祥律师,天津知名律师,现执业于天津天信律师事务所,以扎实的专业知识为基础,以严格的服务制度为保障,以良好的社会关系为通道,以娴熟的职业技能为手段,竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托,忠人之事”的原则,赢得了广大委托人的信任,始终把当事人合法利益最大化作为目标。
一、没购房资格签定的合同有效吗
按照《中华人民共和国合同法》的规定,就房屋买卖合同而言,在当事人签字盖章之后自然就成立生效了。不过,根据《合同法》第五十二条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。
这类纠纷中,如果买家没有购房资格而签订了房屋买卖合同,是不是就会导致合同无效了呢
答案是《房屋买卖合同》有效。因为这条合同法的规定讲的是,合同违反了“法律、行政法规的强制性规定”会无效,但是国务院的“限购令”和各地的地方政令,都属于中央政府、地方政府调控房地产市场的政策文件,并非国家的法律也就是全国人大和全国人大常委会制定的、行政法规,所以不会导致合同无效。
法律依据:
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的,合同无效:
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
以合法形式掩盖非法目的;
损害社会公共利益;
违反法律、行政法规的强制性规定。
二、如何签订购房合同
约定应尽量详尽房屋买卖合同均为格式合同,虽然有的只是一方负有的义务,但需对方配合的也应约定明确。如户籍迁移、家具电器的处理、各类表计的数字确认等。这些事宜有的是附随义务,有的是构成能否顺利履约的重要前提条件。若约定不明,往往会产生争议。
条款应留有余地具体磋商合同条款时,对于重要的合同义务,如约定履行的期限、违约金、解除合同的条件应当明确之外,其他条款的约定,应有一个合理的缓冲期,以弥补和挽救合同于万一。如果没有任何挽救或回旋余地,就被动了。同时,一旦进入诉讼也很难平衡双方的利益。
收集保存好证据注意保留双方履约过程中的证据很关键。在相信对方的同时,不能失去防备而不保留证据。实际上收集和保留履约过程中证据的行为,是明智的也是必需的,也可为日后争议的解决带来主动和便利。如某项事情商量好后,应签订一个补充协议,包括如有其他告知事宜,都应通过挂号信函的方式进行沟通。
如今有很多城市都作出了限购令,而这主要也是为了控制当地的房价,避免出现房价畸形增高的情况。但无论是国务院出的限购令还是各地的限购政策,这也只是中央政府、地方政府的政策性文件,不能算是法律、行政法规的强制性规定,所以在这样的情况下虽然购房者没有购房资格,但签订的购房合同也是有效的。
合同签订房屋买卖有时间限制吗
合同签订房屋买卖有时间限制的,房屋买卖合同签订后按照合同上规定的履行日期和期限必须履行,所以是按照合同上签订的条约来履行。
房屋买卖合同履行期限约定不明时,如何履行
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定,“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
第六十二条规定,“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。
履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。
履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。
履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。”
根据上述法律规定,如果合同中对履行期限没有明确约定,合同双方当事人首先应当协商并签订补充协议以明确合同履行期限;如果仍然不能达成一致,按照合同有关条款或交易习惯看是否能够确定履行期限;如果上述处理均不能明确,债权人随时可以要求债务人履行,但要给对方必要的准备时间。
房屋买卖合同签订后对方不履行怎么办
要求继续履行。第一百零七条规定 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同,如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金,如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行,第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
法律上或者事实上不能履行;
债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
债权人在合理期限内未要求履行。
房屋买卖合同签订好之后要按照合同上的时间期限履行。国家法律与明确的规定,如果当事人不进行履行合同上的条约,那么是需要支付违约金的,然后应为不执行产生的滞纳金也是要进行支付的。合同在双方签字起就生效,请大家遵守合约。